Ratgeber Erbbaurecht

Was ist ein Erbbaurecht?

Ein Erbbaurecht an einem Grundstück berechtigt Sie dazu, auf dem Grundstück ein Gebäude zu errichten. Art und Umfang der Bebauung ist weitgehend freigestellt.

Wem gehört das Gebäude? Kann dieses veräußert werden?

Der Erbbauberechtigte ist der Eigentümer des Gebäudes. Das Gebäude ist insoweit mit dem Erbbaurecht verbunden. Da das Erbbaurecht selbst veräußert und vererbt werden kann, ist es insoweit auch möglich, sich vom Gebäude durch Veräußerung des Erbbaurechtes zu trennen. Während der Laufzeit kann das Gebäude im Rahmen der vertraglichen Regelungen umgebaut, saniert, abgerissen oder wieder neu aufgebaut werden. Eine Vermietung des Gebäudes ist möglich.

Wie sicher ist das Erbbaurecht?

Die Laufzeit des Erbbaurechtes ist flexibel und beläuft sich zumeist zwischen 12 und 99 Jahren. Es kann verlängert werden. Während der Laufzeit kann der Grundstückseigentümer aber auch der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht regelmäßig nicht kündigen. Das Erbbaurecht teilt dem Inhaber damit eine dem Grundstückseigentümer gleichwertige Stellung zu. Grundbuchrechtlich wird das Erbbaurecht durch Eintragung einer Reallast ausschließlich an erster Rangstelle vor allen Rechten Dritter gesichert. Eine langfristige Planungssicherheit ist für den Erbbauberechtigten gegeben.

Welche Erbbauzinsen fallen an?

Die Erbbauzinsen werden nach Prozentsätzen bezogen auf den Grundstückswert berechnet.

Ist ein Notar erforderlich?

Aufgrund der ähnlichen Stellung wie ein Grundstückseigentümer muss ein Vertrag über die Bestellung eines Erbbaurechtes vor einem Notar abgeschlossen werden. Es erfolgt eine Eintragung in das Grundbuch, das sogenannte Erbbaugrundbuch.

Kann das Erbbaurecht beliehen werden?

Dies ist grundsätzlich möglich. Erbbaurechte sind mit Grundpfandrechten (Grundschulden, Hypotheken) belastbar. Die Belastung muss aber den Regeln des Erbbaurechtsgesetzes entsprechen. Danach muss diese mit den Regeln einer ordnungsge- mäßen Wirtschaft vereinbar sein und der mit Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck darf nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet werden.

Was ist der sogenannte „Heimfall“?

Der Heimfall ist die Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Ein- treten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen. Diese Voraussetzungen sind regelmäßig ganz erhebliche Vertragsverstöße des Erbbauberechtigten. Gründe, die zum Heimfall führen können, sind üblicherweise vertraglich vereinbart.

Was passiert nach dem Ende der Laufzeit des Erbbaurechtes?

Zunächst einmal kann vor Ende der Laufzeit eine neue Laufzeit bzw. Verlängerung vereinbart werden. Kommt eine Vereinbarung hierüber nicht zustande, erlischt das Erbbaurecht mit Zeitablauf. Nach den rechtlichen Bestimmungen geht das errichtete Gebäude in das Eigentum des Grundstückseigentümers über – jedoch nicht ohne Rechtsfolgen für diesen. Der Grundstückseigentümer muss dem Erbbauberechtigten vorbehaltlich anderer vertraglicher Regelungen eine Entschädigung, die anhand des Marktwertes des Gebäudes bestimmt wird, zahlen.

Zusammenfassend: Welche wirtschaftlichen Vorteile bringt das Erbbaurecht für den Erbbauberechtigten?

• Kein Grundstückskaufpreis
• Geringe Bankverschuldung
• Keine Belastung der Liquidität hinsichtlich des Grundstückes
• Mögliche Vorteile bei der Bonitätsprüfung (Basel II)
• Rechtliche Sicherheit durch eine dem Grundstückseigentümer gleichwertige Stellung
• Für Kapitalanleger sind Erbbauzinsen steuerlich absetzbar, wohingegen Grundstückskosten nicht abschreibungsfähig sind